這一篇文章是要來分享我們買房的付費方式&銀行條件
先聲明一下
我跟陳課長兩人的實際情況不代表每一個人都適用
所以只是參考與建議
不要事後再來砲轟說我都亂講這樣~哈哈哈
上一篇有提到我們是買預售屋
所以中古屋,公寓,華廈或是透天等等的貸款經驗我就無法分享心得了
但能大概表述我知道的資訊
預售屋付款方式簡單來說就是分期付款
蓋到哪,付款到哪
每一間預售的建商分期方法也不一樣
所以一定要掌握好自己的自備金
為什麼這樣說容我細細說明
預售屋付款結構大概是分訂金,簽約金,結構工程款,交屋款以及後面的尾款
有的建商主打自備55萬即可購屋
但這只是行銷話術而已,應該沒有人這麼天真吧?!還是要看繳款結構吧!!說不定後面是巨大尾款也說不定
我們這間建商是保證可以貸款8成
所以自備款要2成
以下舉例A說明:
如果是1000萬房子,也就是你必須準備200萬
但這200萬不是全部一次繳交
如果房子還沒有蓋,你就只需要付訂金跟簽約金
後面工程款是用樓層來當繳款基礎
每一期的金額是看總價比例去換算的
挖地基付款一次
一樓,三樓,五樓以此類推分別會寄繳款帳單給你
所以當工程蓋的慢~你就可以晚一點繳
但要是蓋很快,有可能你每個月就要撒大筆的資金了
所以要拿捏好自己的現金多寡不然會很冏!!
我們當時購屋已經蓋到10樓
所以就是訂金+簽約金+10樓以前的工程款一次補齊
之後就是等候繳款通知單,稍微能喘息一下
第二個B例子如下
結構工程款不是用樓層為基準
而是用月份,就是不管蓋到哪裡,反正你每個月都要繳款就是了
但繳多少錢就是用總價去換算比例
上面圖片是每個月都要繳1.6萬+0.4萬=2萬
但是他簽約金+訂金就要100萬,車位是20萬共120萬要先繳納了
另外也有可能你每個月都繳錢可是房子蓋了超慢,這也會很擔心工程品質跟建商的誠信
第三個C例子如下
只要付訂金+簽約金,工程款都不用付,最後蓋完再一次給頭期款
也就是結構體完成+申請執照+取得執照
然後尾款直接跟銀行對保
以上例子各有優缺點
但更可怕的缺點就是大家知道的,要是建商捲款跑掉了我房子怎麼辦?!
還有預售屋都是靠圖片想像的,會不會蓋一蓋走鐘?
會不會偷工減料?
因此好的建商非常重要啊!!!!!!!老一輩的人都不愛預售屋
但我們年輕人比較適合分期付款~按步就班~
沒辦法~因為我們只能靠自己
如果這樣分期OK,我能早早入手房子~不是很好嗎?
如果要累積一筆頭期款,我很容易每個月看到什麼包包就刷卡或是把錢拿去出國了....
因此各有利弊,大家考慮一下
那是不是都可以貸款8成?沒有一定
還是有很多預售屋是7成,自備款要3成
公寓或是其他中古屋自備款要更多
因為就是有年代了,所以通常銀行只會貸款6-7成~或許也有幾家願意給8成也說不定啦~
但要是你買1000萬~銀行鑑價你的房屋只有800萬的價值~那就是用800萬的7成去貸款給你
變成你自備款又要更多了.....這是很晴天霹靂的事情!!
但公寓就是公設比少阿....也比較便宜...就青菜蘿蔔各有所好
另外套房這種案件銀行很不喜歡
因為不太有增值的空間在市場上普遍不好轉手
就算銀行接受貸款,成數一定都不高的!我有聽過只給5成的!
大家應該也有聽過買套房就是套自己,套牢這句話吧~
接下來是貸款利率
我們這間預售屋有配合的3間銀行(有簽合作契約)
分別是台銀,土銀跟中信
當然你也可以去外面找銀行比較一下利率跟一些青年首購貸款的資訊
我們是首購,名下沒有任何房子
這是台銀跟我們建商配合的貸款條件:
分別是首購+年收入80/首購+年收入沒80/非首購+年收入80/非首購沒年收入80/公教人員以上五種
大家可以仔細看一下利率
土銀跟我們建商配合的貸款條件:
中信跟我們建商配合的貸款條:
以上三間都可以貸款30年,貸款8成,也有寬限3年期
利率結構都是自家銀行利率I+央行的浮動利率
因為是有簽約配合~所以利率都在1.56%~1.58%
目前這三間最低是首購+公務人員的身分才有1.56%利率
因為是機動利率所以央行如果調整,%數就會改變
目前有一段式機動利率跟分段式機動利率
分段是就是前幾年比較低,後面比較高
但平均下來羊毛還是出在羊身上
銀行不吃虧的
你只是爽前面幾年~後面會很可怕
現在部分銀行可以貸款85成
至於9成根本不會有銀行接受
再來談談青年首購貸款
我用土地銀行的例子好了
最高可以貸款800萬
但不是說房屋900萬~我就可以跟銀行貸款800萬很爽這樣~
還是要看房子條件
另外利率I+央行算一算要1.6%以上或是1.7%根本不划算阿....
我們鄰居有去跟遠東銀行還有台新銀行簽約合作案
遠東銀行就不是看職業了~
他是用首購&年收入去劃分等級
所以你賺的比公務員多~那你就可以用跟公務員一樣的低利率去貸款
最低也是1.56%
台新銀行更猛
不看職業不看年收入,用首購&非首購去分類
似乎是首購族去申請就可以1.56%了~
以上這五間銀行都是有跟我們建案簽合約利率才會這麼低~
像永豐,匯豐,星展國泰等等都是1.6%以上的
但如果你條件很優也夠資本~應該是可以個案去跟銀行談條件
我們資料送審後會接到銀行問候電話~會做聯徵~
你的任何繳款紀錄貸款紀錄名下財產都會一清二楚
像我跟陳課長都有正常薪轉證明,也都有好好繳款,貸款很快就過了
但有些人是自己開店做生意,網拍,或是沒有繳所得稅的紀錄
都是現金來現金去的
這種勞保都是用工會去保最低
算是低收入戶那種的~銀行很難接受你的案子
建議可以每個月定期匯款一筆金額到特定的帳戶
例如你是小吃店,月收入有5萬~就固定匯款30000到戶頭裡~
養信用~養金流的意思
如果你計畫買房~這個動作至少要持續一年
不然你戶頭有錢可是沒有固定金流~銀行還是會扣你分數的
老婆或老公一起當保人也是要看總年收入
如果持有股票,那也不是用股份價值去計算,股票超級不值錢˙
是用市價打七折後還要除60耶!!
有其他擔保品也是打6-7折計算
以上講了這麼多,如果能完完整整有一筆頭期款那是最好的
我也是買房以後常常去看于美人,SWAY還有東森財經的YOUTUBE節目
網路上mobile 01也很多資訊
多少知道一些眉角跟注意事項
中古屋就是有斡旋金的問題
也需要仲介協商
另外中古屋裝修費也不見得便宜
相互比較之下就選擇新成屋的預售屋貸款條件也比較令人安心
至於20年期跟30年期的選擇也是看自己情況選擇
有人說20年總利息比較便宜,我30歲買房,50歲就繳完啦~
但20年期一個月貸款要40000以上,真的很痛苦耶....
30年期雖然總利率高,繳完要60歲,可是繳款負擔輕阿
而且這30年期間如果房價漲了~那這漲幅的錢抵你的銀行總利息,這也不賴阿
等於是你買房子沒有利息耶
還是要提醒一下
利菁姊說買房不要傻傻的覺得一定就是一間房住滿20年或30年
很多時候某個契機都是房子漲就賣,有經濟問題出現就賣
所以也不是都會真的繳滿20年30年
一樣那句話未來的事情很難說
請選擇好的建商~貸款金額不要超過收入的三分之一
好好檢視自己的資金結構
雙薪家庭也要好好分配比例
如果是一家之主負責全部經濟,但保單請買足~
要是有了萬一,至少還有保單的錢可以幫一下
另外惡質建商網路上都找的到評價
SWAY也一直在罵~哈哈哈哈
雖然SWAY說不要買房~以後還會跌破新低,至少還有3年
但我不相信他名下沒有自己房子~
當初房市多頭的時候他還不是一直叫人家買~哈哈哈
而且我也不是買豪宅~創新低可能也不是在我活著的世代
Maybe我往生後好幾年才會發生
那我希望我的蓁Q可以便宜入手好幾間哈哈哈哈
如果房市沒有跌破新低沒有崩盤
至少辛苦我們扛,我們有幫蓁Q準備一個遮風避雨的地方
以上就是我們的貸款心得
歡迎在我的文章及粉絲專頁按個讚唷
粉絲團按個讚
其他文章
留言列表
